Quels sont les risques d’une opération de promotion immobilière ?

Dans cette série d’articles très enrichissantes, on va parler des montages d’opération promotion immobilière et notamment des risques lors d’une opération de promotion immobilière.

Il est à noter que les montages d’opérations de promotion immobilière peuvent vous permettre de réaliser de gros bénéfices. Ces bénéfices en font saliver plus d’un, mais il ne faut pas oublier que ces opérations sont très risquées.

Voyons ensemble les risques lors d’une opération de promotion immobilière :

C’est  quoi le risque commercial ?

Le premier risque et le risque commercial pour comprendre le risque commercial on va prendre un exemple extrêmement simple, admettons que vous souhaitez construire un immeuble de 30 appartements et que chaque appartement a une valeur de 150 000 €.  L’ensemble du chiffre d’affaires  de cette opération, de ce programme immobilier est de 4 500 000 € le  risque commercial quel serait-il dans ce cas de figure?

Le risque commercial serait que vous n’arrivez pas à vendre suffisamment d’appartements pour rembourser les fonds que vous avez avancés lors de cette opération. On ne parle même pas de faire des bénéfices, on parle ici simplement de rembourser les fonds qui ont été investis pour lancer votre opération. C’est-à-dire plus précisément les coûts de construction les crédits empruntés à la banque et cetera et cetera. C’est ce qu’on va appeler dans la promotion immobilière “un risque commercial”. Et dans la promotion immobilière c’est le plus grand risque que peut courir un promoteur.

Donc, lorsque vous allez travailler sur le montage de votre opération, il faut savoir exactement à partir de quel moment vous êtes éloigné du reste commercial pour parler simplement à partir de quel nombre d’appartements vendus j’ai remboursé tous les frais qui ont été investis dans cette opération  à partir de ce moment-là l’argent qui va rentrer va être l’argent des bénéfices de cette opération.

Le second risque serait de choisir une mauvaise structure de société très mal adapté à votre projet

Donc, prenons un exemple, admettons que sur le programme immobilier que vous souhaitez lancer vous choisissez de créer une société civile de construction vente. Et cette société civile de construction vente,vous l’avez conçu en nom propre le jour où vous allez être en défaut de paiement. C’est-à-dire que votre opération ne va pas fonctionner exactement comme vous l’avez espéré. Il faut savoir que vous allez être  endetté sur votre patrimoine personnel.Donc il est  très important de comprendre quelles sont les structures à  pour minimiser son risque personnel.

Donc, si on veut résumer très simplement lorsqu’un promoteur lance une opération de promotion immobilière il va être extrêmement alerté par la capacité commerciale de son opération ,c’est-à-dire sa capacité à sortir les lots de son opération à les commercialiser et il va être très attentif à partir de quel moment il aura remboursé l’intégralité des dettes qu’il a engagé dans cette opération et à partir de ce moment-là il sera que les prochains lots qui va commercialiser vont être pour lui ses bénéfices. Ensuite il va aussi très attention à la structure juridique qu’il va adopter pour lancer son projet de promotion immobilière.

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